Cláusulas abusivas y ‘nuevos arrendatarios’: cuestiones clave en el alquiler de vivienda

El mercado de alquiler, como el hipotecario y otros de índole económico-financiera, no está exento de contratos con cláusulas abusivas. A esto se suman las nuevas realidades que irrumpen además en este ámbito sumamente dinámico y de precios tensionados. Estas claves se resumen en las cuestiones más controvertidas en la que arrendadores o arrendatarios tienen que tener en cuenta en torno al alquiler de vivienda habitual.

Cláusulas abusivas. Los contratos de alquiler no pueden contener renuncias a las prórrogas obligatorias, el decir, el contrato se puede prorrogar hasta cinco años y no se puede obligar al arrendatario a renunciar a ello.

Por otro lado, tampoco se podrá ampliar la permanencia mínima del inquilino, que está fijada en 6 meses. Si el éste quisiera desistir del contrato antes, deberá indemnizar al dueño con las rentas que restan hasta cumplir ese periodo. Pero es abusivo pretender indemnizaciones desproporcionadas, como un año de alquiler, por ejemplo.

El arrendatario no puede exigir una fianza que supere el importe de una mensualidad de renta. No obstante, las partes sí pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico, pero ésta no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Alquiler de habitaciones. La tensión de precios en las grandes ciudades genera la proliferación de esta modalidad de arrendatarios que, si bien siempre han existido (pisos de estudiantes), en estos momentos cobran mayor protagonismo. Estos contratos se rigen por el Código Civil, no por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y hay que distinguir si el alquiler compartido es solidario o mancomunado, porque sus efectos son dispares.

En el caso del alquiler compartido de carácter solidario, los inquilinos se obligan al pago íntegro de la renta, de modo que si uno de ellos impaga, el resto tiene que hacerse cargo de cubrir esa cantidad para satisfacer la cuantía total.

Si el alquiler es mancomunado, el propietario suscribe varios contratos con cada uno de los ocupantes de modo que éstos sólo responden a la parte del alquiler que les obliga. Estos contratos suelen constar del alquiler de una habitación con derecho de uso de las zonas comunes de la vivienda, cocina, baños, comedor, salón, etc.

Subir la renta por reformas o mejoras. Otra de las cuestiones controvertidas con relación a los alquileres tiene que ver con las reformas o mejoras que hay que realizar periódicamente en la vivienda para preservar el uso y la integridad de la misma.

Por regla general, es el arrendador el obligado a realizar y sufragar las reparaciones de la vivienda, pero se trata de una exigencia limitada a las que no sean consecuencia del uso diario normal o del mal uso por parte del inquilino. Por ejemplo, si al inquilino se le ha roto la tele porque su hijo ha pegado un balonazo contra la misma, tendrá que ser él el que abone una nueva.

El arrendador solo puede aplicar subidas de precio de la renta por reformas o mejoras realizadas en la finca a partir del quinto año de contrato (o del séptimo si el arrendador es persona jurídica), salvo pacto entre las partes. Esto puede llevar a que el inquilino exija indemnización al arrendatario, si estas mejoras suponen eventualidades del tipo: tener que pasar determinadas noches de hotel por reforma importante, como el cambio de suelos.