El consumidor puede recuperar los gastos de formalización de la hipoteca de préstamos cancelados

La Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo marcó un hito, un antes y un después para la catalogación de las cláusulas abusivas contenidas en los préstamos hipotecarios. En dicha sentencia se resolvió diversos recursos interpuestos por las entidades bancarias BBVA y Banco Popular (hoy Banco Santander) contra la acción de cesación de cláusulas abusivas denunciadas por la OCU.

El resultado fue una sentencia-catálogo que declaró nulas por abusivas diversas cláusulas utilizadas tradicionalmente por la banca en contratos con consumidores como la de vencimiento del contrato por un solo impago de cuota, interés de demora o la que impone todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario al consumidor (por no existir una distribución equitativa).

En cuanto a esta última, a partir de la sentencia de 23 de diciembre de 2015 comenzaron a interponerse las reclamaciones individuales de los gastos de formalización de la hipoteca, cuestión que sentó jurisprudencia el Tribunal Supremo a favor de los consumidores con la Sentencia 35/2019, de 23 de enero.

¿Se pueden reclamar judicialmente los gastos de una hipoteca cancelada? La respuesta es sí.

Al ser la cláusula de imputación de los gastos exclusivamente al prestatario-consumidor, de redacción unilateral por la entidad bancaria una cláusula abusiva, y ser nula de pleno derecho, la acción no prescribe nunca. Sobre este particular se pronunció el Tribunal Supremo en la Sentencia 662/2019, dejando sin valor, precisamente, una sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz. El Tribunal Supremo estimó que la consumación o la extinción del contrato no impide el ejercicio de la acción de nulidad de una cláusula abusiva solicitada por un consumidor.

Por tal razón, hasta se puede reclamar en la actualidad incluso las cantidades cobradas en exceso por la aplicación de la cláusula suelo, e incluso la de redondeo al alza (muy habitual en los contratos anteriores a 2003).

Establecido ese criterio jurisprudencial, es indiferente la fecha de la cancelación del préstamo (por transcurso del plazo del contrato, o por amortización anticipada) o incluso del otorgamiento de la escritura pública que lo documenta. Eso sí, el consumidor debe de disponer de la realidad del contrato (la citada escritura pública) y las facturas de tasación, de notaría, de registro de la propiedad y de la gestoría (incluso si está contabilizadas aquellas en pesetas cuando son préstamos hipotecarios anteriores al año 2000). La devolución se realiza con intereses legales desde la fecha de dichas facturas, lo cual, cuando son contratos antiguos, los intereses pueden superar incluso al principal a restituir.

A. Manuel Barragán Lancharro

Abogado ejerciente de los Ilustres Colegios de Badajoz y de Madrid.