¿Fijo, variable o mixto, qué tipo beneficia más al firmar una hipoteca?

El mercado hipotecario está cambiando y la tendencia es contratar hipotecas a tipo fijo, pero ¿son rentables, a que se debe este incremento?

No sólo están los datos estadísticos que avalan el incremento de contratación de las hipotecas a tipo fijo, también la futura Ley Hipotecaria incentiva las hipotecas a tipo fijo, al permitir cambiarla sin costes de tipo variable a fijo, en el momento en que se lleven tres años con la variable, aunque por ahora esta ley ‘está en el aire’.

Quizá el incremento también se deba a que son las propias entidades bancarias las que ‘convencen’ a su clientela para que la contrate. En otros casos, son los propios consumidores quienes prefieren un tipo fijo, por tranquilidad que puede dar el hecho de saber que supuestamente nunca, pase lo que pase, la hipoteca sufrirá cambios que puedan hacer peligrar la economía doméstica.

“Algo empieza a moverse dentro del mercado hipotecario. Aunque todavía es pronto para sacar conclusiones definitivas, lo que está claro si echamos la vista atrás es que en los últimos meses se están llevando a cabo cambios en las hipotecas fijas de algunas entidades bancarias: nuevos productos, subidas de tipos, préstamos con nuevos tramos... Esto puede ser un indicador de que la banca pretende adelantarse a la subida del euríbor y a la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, dos sucesos que provocarán un encarecimiento de las hipotecas”, afirma la Unión de Consumidores de Extremadura.

Y cuanto al tipo fijo, las mejores hipotecas son aquellas que permiten el pago durante 20 años, y ofrecen una tasa anual equivalente por debajo del 3,5%.

Actualmente el euríbor, uno de los tipos al que se vinculan las hipotecas, está en mínimos históricos, pero todo apunta a que el descenso continuado de este índice ya ha concluido. “Aunque no esperamos más descensos en el euríbor, tampoco parece probable que se vayan a producir subidas en los próximos meses, pues no se prevé que el Banco Central Europeo suba los tipos de interés al menos hasta el verano de 2019. Una vez se haya consolidado la recuperación económica, es previsible que los tipos de interés a corto plazo tiendan a subir a niveles más normales”.

Llegado el momento de contratar una hipoteca es lógico preguntarse si es mejor el tipo variable o el fijo. Pero en los tipos de interés, no hay verdades absolutas, afirma la Unión de Consumidores.

Para no equivocarse hay que tener en cuenta circunstancias como el plazo del préstamo, de qué ingresos se puede disponer y, en el caso de una subida rápida del tipo de interés, qué nivel económico se tiene para afrontar el encarecimiento.

“El tipo fijo puede ser recomendable para aquellas personas que creen que pueden pagar en un plazo relativamente corto de tiempo, que no quieren afrontar el riesgo de una subida de tipos (pagarán siempre lo mismo durante toda la vida del préstamo) y que creen que sus ingresos se mantendrán estables en el tiempo”.

VARIABLE

Las hipotecas a plazo fijo están indicadas fundamentalmente para abonarlas en plazos cortos de tiempo, como máximo en 20 años.

No existen hipotecas iguales, cada entidad no sólo ofrece un tipo de interés distinto, sino que además exige una serie de vinculaciones que determinará igualmente en gran medida la operación, y que podrá hacer que la balanza se mueva a favor de una entidad u otra. Estos factores apoyarían la elección de una hipoteca a tipo variable

¿Por qué? En un primer momento es más económico, se pagará menos mensualmente, además, es posible ampliar el plazo de amortización hasta los 40 años en algunos casos. Todo ello permite a los consumidores tener más opciones de poder afrontar el pago de la mensualidad.

TIPO MIXTO

Cada vez más bancos proponen a sus clientes la opción de contratar una hipoteca mixta, un producto que tiene un interés fijo durante los primeros años que, posteriormente, se convierte en un tipo variable referenciado al euríbor. De hecho, algunas entidades incluso han abaratado ligeramente el precio de estos préstamos para hacerlos más atractivos.

Pero estás hipotecas no son para los consumidores. Estos productos tienen un tipo de interés fijo inicial que impide aprovecharse de un euríbor que cotiza en negativo (-0,154%). Además, si la tendencia del Euribor, supuestamente, es al alza, cuando la hipoteca pase al tipo de interés fijo (quizás dentro de 10 años), tal vez se aplicará un euríbor en su momento más alto.

Por lo que, con la hipoteca mixta, en su tramo fijo se ha pagado un tipo de interés alto, y cuando llegue el momento de su tramo variable, se pagará un tipo de interés igualmente alto, ya que el euríbor habrá subido.

Para que una hipoteca a tipo fijo salga a cuenta, el euríbor debe estar en torno al 2%, algo que no ocurre desde el año 2011.

El tipo máximo que alcanzo el euríbor fue en el año 2008 cuando supero el 5%. Actualmente está en negativo, y así lleva ya tres años. En los últimos 74 meses no ha superado el 1%.

Hay que poner especial atención a las vinculaciones (obligaciones de contratación) que imponen las entidades bancarias. La gran mayoría obligan a mantener unos mínimos de ingresos (domiciliar nómina, autónomo, pensión, etcétera), así como a contratar seguros (muchos de ellos de amortización de capital, prima que en algunos casos puede superar los 2.500 euros de gastos), contratar tarjetas bancarias con un mínimo de gastos anual, así como un plan de pensiones (con la obligación de realizar ingresos anuales mínimos).

El gran problema económico es que en el caso de incumplir alguna de estas obligaciones, el tipo de interés del préstamo puede aumentar.

CONCLUSIÓN

En las hipotecas variables se amortiza capital más rápidamente en los primeros años, por lo que se amortigua más el potencial impacto de una subida de tipos. La clave para acertar es que los consumidores (especialmente las más jóvenes) tengan una expectativa de crecimiento de los ingresos, con el fin de poder realizar puntualmente amortizaciones parciales del capital de la hipoteca, sobre todo si la subida de los tipos supera las previsiones.

En conclusión, con las condiciones actuales, los préstamos a tipo de interés variable siguen siendo más rentables que los préstamos a tipo fijo, afirma la Unión de Consumidores de Extremadura.

Frente a un escenario imposible de adivinar, plazos de hasta 30 y 40 años vista, quedan como inciertos